公司转让旧房如何纳税

　　公司转让旧房如何纳税？
　　近日朋友咨询，公司持有的房产转让如何纳税？
　　公司持有的房产转让涉及税收主要有增值税、土地增值税、所得税、印花税。
　　一、什么是旧房
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条规定：关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

　　二、土地增值税规定
　　1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
　　2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
　　3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
　　第七条 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
　　4、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
　　5、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条规定：关于旧房转让时的扣除计算问题：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　三、增值税的规定
1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号　）第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）规定：一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的：增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的：增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%；（三）、纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

　　四、所得税
　　1、《中华人民共和国企业所得税法》
　　第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。公司转让旧房如何纳税包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。
　　第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　第十一条 在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。
　　2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
　　第十六条　企业所得税法第六条第(三)项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
　　第五十六条　企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
　　第六十条　除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：　(一)房屋、建筑物，为20年；(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；　(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年； (五)电子设备，为3年。

　　五、一般纳税人转让旧房案例
　　（一）基本情况
　　公司属一般纳税人，2011年1月购入位于河南省洛阳市城市区的住宅一套，房间50万元，缴纳契税2万元，维修基金3万元。房产按20年直线法计提折旧，预计净残值5%。2017年10月转让房产，转让含税价100万。不考虑其他情况。
　　（二）增值税
　　根据国家税务总局公告2016年第73号应交增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
　　应交增值税应纳税额=［100-50］÷（1+5%）×5% =2.38
　　（三）城建及教育费附加
　　应交城市维护建设税=应交增值税×7% =2.38×7%=0.17
　　应交教育费附加=应交增值税×3% =2.38×3%=0.07
　　应交地方教育费附加=应交增值税×2% =2.38×2%=0.05
　　城建及教育费附加合计=0.17+0.07+0.05=0.29
　　（四）应交印花税
　　应交印花税=转让价格×0.5‰ =100×0.5‰=0.05
　　（五）应交土地增值税
　　1、转让价格
　　转让价格=100/1.05= 95.24
　　2、扣除金额
　　（1）房产原值=50万
　　（2）加扣每年5%=50*5%*7年=17.5万
　　（3）维修基金=2万
　　（4）与转让房地产有关的税金=契税+城建及教育费附加=3+0.29=3.29万
　　（5）扣除金额小计=50+17.5+2+3.29=72.79万
　　3、增值额
　　增值额=转让价-扣除金额=95.24-72.79=22.45万
　　4、增值率
　　=增值额/扣除金额=22.45/72.79=45%
　　5、土地增值税适用税率：30%
　　6、应交土地增值税
　　应交土地增值税=增值额*土地增值税适用税率=22.45*30%=6.74万
　　（六）应交所得税
　　1、转让收入
　　转让价格=100/1.05= 95.24
　　2、账面成本
　　（1）账面原值
　　=购进价+契税+维修基金=50+2+3=55万
　　（2）折旧
　　月折旧（100*（1-5%））/240个月=0.3958
　　2011已提折旧=月折旧*11个月=4.35万
　　2012-2016年折旧=月折旧*12*5=0.3958*12*5=23.75万
　　2017年1-10月折旧=月折旧*10个月=3.96万
　　合计折旧=32.06万
　　（3）账面净值
　　账面净值=账面原值-折旧=55-32.06=22.94万元。
　　（4）、相关税费
　　城建及附加0.29万；
　　土地增值税6.74万
　　印花税0.05万
　　合计7.08万元
　　（5）转让收益
　　所得税转让收益
　　=转让收入-增值税-账面成本-相关税费=100-2.38-22.94-7.08=67.60万
　　（6）应交企业所得税
　　=67.60*25%=16.90万。
　　（七）转让净收益
　　转让净收益
　　=含税转让价格-账面净值-增值税-城建及附加-印花税-土地增值税-所得税
　　=100-22.94-2.38-0.29-0.05-6.74-16.90=50.70万元
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